Du permis au notaire

Hello à toutes et tous !

Le dernier article remonte à octobre 2022 déjà 😲 Le projet n'est pas en stand-by, loin de là même.

Depuis cet article la route a été quelque peu agitée. Des remous normaux et classiques, mais qui prennent tellement de temps... Pour faire simple et ça fera un bon sommaire pour cet article voici les étapes qui se sont déroulées :

1. Finalisation du permis de construire
2. Dépôt du permis
3. Refus du permis
4. Re-dépôt du permis
5. Spoiler alert : acception du permis
6. Relance du prêt proposé en 2022 auprès de la banque
7. Refus du prêt
8. Démarcharge d'autres banques (avec refus)
9. Démarcharge de la banque déjà démarchée en 2022
10. Acceptation et signature du prêt
11. Prise de rendez-vous chez le notaire pour acter l'achat du terrain
12. Rendez-vous décalé d'un mois suite à un délai adminsitratif
13. Rendez-vous décalé d'une semaine suite à des oublis des différentes parties
14. ... On en est là !

Je crois ne pas avoir oublié d'étapes 😁 Je ne pense pas être dans un cas de figure très original. Ce genre de dossier est long et complexe. Le retard endémique aux projets n'aura pas épargné le mien. Je me dis souvent que je n'ai même pas commencé les travaux qu'il y a déjà un an de retard. Je comptais m'installer au printemps 2022 pour débuter les travaux, finalement ce sera pour 2023.

Cette temporalité permet aussi de questionner la notion de "retard". Qu'est-ce qu'un retard si ce n'est qu'un délai supplémentaire venant perturber une échéance fixée en amont ? A partir du moment où aucune échéance n'est fixée, alors le retard ne peut exister. On vient de toucher la stratégie que j'ai accepté avant de me lancer dans ce projet. Je me donne des échéances longs termes, j'espère que ma maison sera finie en 4 ans à partir du moment où je serai sur le terrain. Donc que les étapes de viabilisation / terrassement / installation de mon habitat temporaire seront ok. Avant cela il n'y a pas de retard possible car aucune attente particulière. Je me dis que c'est même un temps supplémentaire pour peaufiner mon projet, mettre de l'argent de côté, profiter de Lyon avant de déménager.

Tout est une question d'état d'esprit et de définition de ces grands mots qui peuvent faire peur "le temps", "le retard". J'ai eu la chance de rencontrer un auto-constructeur qui m'a expliqué que sa maison sera finie quand elle le sera, que c'était un chemin de vie. Laissant l'empressement aux autres il est dans une quiétude totale vis-à-vis du temps passé et à passer... Quelle tranquilité d'esprit ! Je vote pour.

Bref revenons-en à nos étapes !

Après le terrain de pétanque c'est mon futur terrain

Finalisation du permis de construire / dépôt / refus / re-dépôt

Je pensais déposer mon permis de construire l'été dernier (2022). Finaliser le dossier a été plus long que prévu. Il y a tellement de détails à résoudre. C'est passionnant et chronophage. Finalement le dépôt du permis auprès du service d'urbanisme du plateau d'Hauteville fût le 18 Octobre 2022.

Il y a deux mois d'attente après le dépôt. C'est ce qu'on appelle le délais d'instruction. L'urbanisme et la mairie ont un mois pour signaler s'il manque des documents. Une fois ce premier mois passé, ils ont un dernier mois pour refuser le permis. Si les deux mois sont écoulés sans qu'il n'y ait aucun retour alors le permis est tacitement accepté. 

Mon premier dépôt de permis fût refusé le 10 novembre 2022. Je me rappelle encore recevoir un e-mail du service d'urbanisme. Aaaahhh la pression monte, je clique en fermant les yeux... J'en ouvre un à moitié et je lis le contenu... Déception ! Un refus ! Damned.

La raison : la surface habitable déclarée dans le permis dépasse les 150m2 autorisés.

La subtitilité est que si on veut dépasser les 150m2 de surface habitable il faut que le permis soit validé par un(e) architecte DPLG (Diplôme d'architecte diplômé Par Le Gouvernement). L'architecte avec qui j'ai travaillé est une architecte d'intérieur (voir son site, elle fait un super boulot), elle n'est pas qualifiée pour gérer cette partie.

Pourtant on le savait et on y avait fait attention... Le détail du refus stipule que ma demande de construction dépasse les 180m2 de surface habitable. Soit plus de 30m2 d'erreur ! C'est énorme. Je veux bien qu'on se soit planté, mais d'autant ce n'est plus un plantage mais un naufrage.

Je contacte le service d'urbanisme pour en savoir plus. Je vous passe les détails de la galère pour entrer en contact avec eux, mais une fois le contact établi, j'ai mes infos. La maison fait environ 10/10m au sol, soit environ 90m2 de surface habitable (on enlève l'épaisseur des murs extérieurs pour cette surface), et vu que j'ai un étage le calcul est simple : 90x2 = 180m2.

Extrait du permis, PCMI 5

Le service d'urbanisme n'est pas censé donner son avis, ni interpréter les chiffres donnés dans le permis de constuire. Ma maison fera bien 90m2 au sol avec un étage, sauf que l'étage ne sera rempli qu'à un quart de la surface totale. Soit environ 22m2 et non 90 comme ils l'ont pensé.

Après avoir décortiqué le permis de construire avec mon architecte, on s'est aperçu de quelques bourdes de notre côté aussi. Nous avons eu des doutes sur la déclaration des m2 du garage.

Il ne faut pas le compter dans la surface habitable, mais vu que cette surface est partagée avec le local technique, la buanderie et un espace de rangement, on ne savait pas trop comment l'urbanisme allait l'interprêter.

De plus la véranda n'est pas à déclarer si elle n'est pas isolée, mais elle doit l'être si on l'isole. J'ai trouvé plus stratégique d'avoir une véranda isolée pour qu'elle soit une surface de vie l'hiver aussi, et éviter toute confusion possible lors de l'analyse du permis. On l'a donc intégré au permis (en l'agrandissant un peu) et on a enlevé le châlet pour économiser ses 30m2. Il sera pour un projet futur si le besoin est toujours d'actualité.

Le calcul final est de 149m2 de surface habitable. Après 42 re-lectures du dossier, maintes offrandes en pintes de bières fraîches aux Dieux et Déesses de l'urbanisme, après des sacrifices dont je tairais les détails, le calendrier nous amène au 22 décembre 2022.

Je dépose le nouveau permis...

Extrait du permis

Extrait du permis, PCMI 6 - Insertion graphique de la résidence principale

Le site de l'urbanisme de votre région

Détail important, je dépose le permis via le portail https://portail.siea-sig.fr. Site assez sympa qui permet d'effectuer différentes démarches auprès du service d'urbanisme et d'avoir un suivi. Lors du premier dépôt de permis, avec mon architecte, on avait tout imprimé et envoyé en recommandé, ça nous avait coûté pas moins de 300€, car il faut tout faire en triple et du papier il y en a, avec en plus les plans en A0...

Le dépôt numérique suffit ! Il n'est pas légalement obligatoire de déposer le dossier en format papier si l'urbanisme dispose d'un site comme c'est le cas ici.

Le 17 janvier 2023 l'urbanisme me demande de préciser un document.

Le 13 février 2023 le permis est accepté !

La banque, points 6 à 10 (voir le sommaire)

Ma stratégie était qu'une fois le permis accepté, j'enclenche l'achat du terrain. C'est ce que l'on a signé avec le propriétaire dans le compromis de vente. Le permis en poche j'appelle donc la banque qui m'avait fait une proposition en juin 2022.

Ma proposition était la suivante : je demande un prêt pour l'achat et la viabilisation du terrain, soit environ 100.000€ (70 pour le terrain et 30 de travaux). Le banquier me répond qu'il pensait mon projet avorté n'ayant pas de nouvelles de ma part depuis le mois de juin. Il me dit également que les temps ont changé et que les banques sont très frileuses de prêter pour des projets de constructions. Il faut que je re-dépose un dossier et que ce n'est pas gagné.

La douche froide.

En juin 2022, tout s'était passé parfaitement, j'avais obtenu une proposition de prêt à la fin de mon rendez-vous. Il croyait en mon projet et me faisait confiance. Là je me heurtais à une réponse bien moins avenante.

Je décide alors d'aller voir d'autres banques et des courtiers pour confronter mon projet à d'autres avis. La réponse est unanime, en entretiens téléphoniques et réels tous et toutes me disent que mon projet ne peut pas être soutenu par une banque. J'ai même une courtière qui me raccroche presque au nez quand je lui annonce que je suis auto-constructeur. Beaucoup me disent que mon projet est sympa, que ma situation financière est très bonne. Auto-entrepreneur peut-être mais en développement informatique, un secteur avec une très forte demande. Mes bilans sont excellents. Mon dossier pour acheter une maison via un promoteur passerait sans aucun problème, mais pour sortir du circuit classique ? Hors de question.

La douche froide again.

Personne ne veut d'un auto-constructeur. "Et si le projet n'abouti pas ?", "Et si vous n'y arrivez pas ?", "Et si vous vous blessez ?", "Et si... ?" "Et si... ?". Des questions, des remises en cause sur tout. Aucune confiance, aucune prise de risque. Naïf que j'étais à penser que ces institutions étaient là soutenir des projets. Non elles sont là pour assurer un rendement, rien de plus. L'humain n'est qu'un outil pour remplir leurs poches. Je le savais déjà, mais s'y confronter c'est manger la réalité avec une bonne dose de glutamate, seulement le côté nocif et corrosif de cet exhausteur de goût de synthèse.

Je vous reparlerais d'ailleurs de ma tentative de campagne participative... Spoiler : ce fut un échec absolu.

Que faire ? Personne ne veut de mon projet. J'explique d'ailleurs que je souhaite un prêt pour le terrain et non la construction. Le prêt ne couvrirait pas les travaux, donc la banque ne s'engagerait pas à ce niveau. On me répond partout qu'il est impossible de dissocier l'achat du terrain et la construction.

Je tente d'affiner ma stratégie, en expliquant que je veux acheter le terrain sans projet de construction. Je cherche des prêts à la consommation ou toute possibilité qui me permettrait de me lancer.

Entre temps je reprends rendez-vous avec le banquier d'Hauteville, que j'avais eu l'année passée.

Pour la faire courte, je le vois, lui explique à nouveau mon projet. Et il accepte le prêt avec autant de facilité que la fois d'avant...

Tout ça pour ça 😅

Le 06 avril 2023 je signe le prêt.

Me voila donc avec :

• un permis de construire
• un prêt pour l'achat et la viabilisation du terrain

Le notaire (les autres points)

Heureux qui comme Ulysse, a fait un beau voyage à travers les affres de l'administration, des préparations enrichissantes et Ô combien énergivores d'un montage de dossier. Surtout pour une personne comme moi qui DETESTE les démarches administratives. Ce voyage s'est plutôt apparenté aux 12 travaux d'Astérix, bloqué dans une boucle au milieu de la maison qui rend fou 😅 mais enfin j'en voyais le bout !

Me voilà à appeler le propriétaire du terrain pour lui annoncer les bonnes nouvelles.

Nous allons pouvoir prendre ce fameux rendez-vous tant attendu pour signer l'acte de vente.

Le proriétaire contacte un notaire. On lui envoie tous les papiers nécessaires pour que l'acte puisse se faire. Il faut savoir que le notaire a pour obligation de prévenir la SAFER avant une vente. La SAFER a un droit de préemption sur la vente de terrains. Cet organisme aide à l'installation des projets agricoles et artisanales. Il peut intervenir sur une transaction immobilière pour empêcher la vente d'un terrain qui serait utile pour l'un de ces projets.

Le délai classique est de deux mois. Il est possible de raccourcir ce délai à un mois, en demandant que le dossier soit traitée en urgence. Le propriétaire espère cela.

Rendez-vous pris pour le lundi 22 mai 2023.

Quelques jours avant le rendez-vous, le notaire nous appelle, expliquant que la demande de traitement d'urgence a été refusée. La SAFER estime que notre dossier n'a rien d'urgent (ce qui est clairement le cas), et qu'on attendra sagement les deux mois normaux.

Nouveau rendez-vous pris pour le 14 juin 2023.

La semaine précedente le rendez-vous, je me pose des questions, sur le prêt, la banque. N'étant jamais passé de ma vie chez un notaire, je n'ai pas la moindre idée de comment cela se déroule. Dois-je prendre des documents particuliers ? Dois-je activer quelque chose au niveau de la banque ?
Je décide d'envoyer des e-mails à droite à gauche pour savoir si tout est ok. Le banquier m'avait dit, en mai, que tout était bon de leur côté, qu'ils attendaient l'appel de fond du notaire. L'appel de fond c'est le document qui précise le montant de la transaction et qui permet à la banque de débloquer les fonds nécessaires.

Je relance 10 jours avant. Pas de réponse. Je relance 4 jours avant, réponse automatique qui dit que mon banquier est en vacances. Je transfère l'e-mail à l'agence, pas de réponse.

Je contacte le notaire pour savoir si tout va bien. Il me répond qu'il ne savait pas que je passais par un prêt hypothécaire (prêt bancaire) et qu'il n'a reçu aucun document de la banque. Il appelle cette dernière qui avoue avoir oublié de faire les démarches nécessaires. Les fonds ne pourront pas être débloqués avant la fin de semaine... On est le 13 juin. La veille de la signature.

Nouveau rendez-vous pris pour le 21 juin 2023.

Nous sommes les 14 juin... Il reste une semaine avant que je sois propriétaire d'un champ où je vais construire ma maison... Si tout va bien 😁